他山之石可以攻玉—時(shí)明華與美籍華人建筑師論美國(guó)房地產(chǎn)

鐘志明先生簡(jiǎn)介：

　　美國(guó)倫士里理工學(xué)院土木工程碩士；美國(guó)西北大學(xué)土木工程博士；千禧國(guó)際顧問(wèn)公司總裁；中國(guó)建設(shè)部駐美高級(jí)顧問(wèn)；中國(guó)冶金工業(yè)局駐美高級(jí)顧問(wèn)。
毛昭寧先生簡(jiǎn)介：

　　美國(guó)倫士里理工學(xué)院建筑學(xué)士；美國(guó)培施大學(xué)企業(yè)管理碩士；前任NewCastleBuilders,Inc.總裁；在紐約WestchesterCounty有十八年以上設(shè)計(jì)及營(yíng)造高級(jí)住宅的經(jīng)驗(yàn)。

時(shí)副總：縱觀q*現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，美國(guó)的房地產(chǎn)無(wú)論從設(shè)計(jì)、施工、裝飾以至經(jīng)營(yíng)理念，都在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里引領(lǐng)著世界潮流，這對(duì)蓬勃發(fā)展、正在走向成熟的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)頗有裨益。在此，我拋磚引玉，s*先請(qǐng)二位談?wù)劽绹?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和發(fā)展。

　　毛先生：在美國(guó)，通常把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為四部分：

　　●用于出售的獨(dú)立住宅(SINGLEHOUSE)

　　●用于出售的普通公寓(APARTMENT)

　　●用于出售的高級(jí)公寓(CONDOMINIUMSorCOOPERATIVES)

　　●用于出售的“小城鎮(zhèn)住宅”(TOWNHOUSE)，這是一種把不超過(guò)8個(gè)的單獨(dú)住宅橫向相連而建的住宅建筑方式。

　　美國(guó)每年建造100萬(wàn)到180萬(wàn)平方米的住宅。獨(dú)立住宅是z*為普遍的。近些年，TOWNHOUSE和高級(jí)公寓的數(shù)量有較大增長(zhǎng)。

　　鐘先生：毛先生在總體上描述了美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住宅分類。實(shí)現(xiàn)“美國(guó)夢(mèng)”的第一步就是擁有屬于自己的住宅?，F(xiàn)今有這樣一種傾向：獨(dú)立住宅建造的占地面積越來(lái)越小。設(shè)計(jì)理念似乎回到了18世紀(jì)和19世紀(jì)初。大多數(shù)情況下一英畝地建有六到八套住宅。而這種設(shè)計(jì)并沒(méi)有降低住宅的使用面積，它們依然超過(guò)300平方米，帶有四個(gè)起居室和兩三個(gè)車庫(kù)。

　　如今在美國(guó)，TOWNHOUSE也非常流行，這種建筑相鄰的住宅通過(guò)共有一到兩面墻相連，但是依然維持著獨(dú)立住宅的特征。這種住宅強(qiáng)烈地吸引著那些剛開(kāi)始工作，但還沒(méi)有足夠收入去購(gòu)買獨(dú)立住宅的年輕人，也吸引著那些已經(jīng)沒(méi)有足夠精力或興趣去維護(hù)他們自己的草坪的老人們。

　　3層或更高的多層住宅根據(jù)占有方式的不同，市場(chǎng)上主要分為兩種類型：普通公寓和高級(jí)公寓。其中被出租的稱為普通公寓，其分為花園式公寓(3層～4層)和中、高層公寓，中層一般在6層～8層，高層可達(dá)30到40層。超過(guò)3層的公寓需要裝電梯。當(dāng)多層住宅被以個(gè)人購(gòu)買的方式占有時(shí)，稱為高級(jí)公寓。

　　您在美國(guó)對(duì)KINGFARM的參觀中已看到了在擁有學(xué)校、購(gòu)物中心、商業(yè)中心、湖泊、植物群等的大型社區(qū)中使用的混合設(shè)計(jì)方式。它盡可能多地做到自我包含。換句話說(shuō)，它使自己成為一個(gè)您不用離開(kāi)它一步就可以做任何事的大社區(qū)。

　　時(shí)副總：由于從事不同職業(yè)，經(jīng)濟(jì)狀況有差異，美國(guó)的不同階層所擁有的住房有何差別?

　　毛先生：中美兩國(guó)的國(guó)情差異很大，兩國(guó)人居面積較為懸殊。但有一點(diǎn)是相同的，那就是美國(guó)開(kāi)發(fā)商在計(jì)劃開(kāi)發(fā)時(shí)也是基于經(jīng)濟(jì)條件所決定的特定購(gòu)買群體。某些開(kāi)發(fā)商面向高收入群體，建設(shè)的住宅不低于450平米，一般超過(guò)四居室，住宅面積沒(méi)有上限。他們每年并不開(kāi)發(fā)太多這種住宅，很少超過(guò)50個(gè)項(xiàng)目；另一些開(kāi)發(fā)商則面對(duì)中產(chǎn)階層，一套四居室的住宅通常不會(huì)超過(guò)300平米，開(kāi)發(fā)商們每人每年會(huì)有數(shù)百個(gè)這樣的項(xiàng)目；而面向低于中產(chǎn)階層收入的人們，一般開(kāi)發(fā)150平米左右的三居室住宅，TOWMHOUSE的形式就很合適。公寓出租則是面向各個(gè)收入階層的，租金從低到高都有，例如一套100平米左右的公寓，每月租金在阿拉巴馬州只需800美元，而在紐約則需5000美元。

　　時(shí)副總：今年初，北京有關(guān)負(fù)責(zé)人稱：要逐步取消毛坯房，接踵而至的問(wèn)題很多，如個(gè)性化需求等，我很想了一下解美國(guó)人對(duì)住宅的需求?

　　毛先生：我從室內(nèi)裝飾這一角度談?wù)勀倪@一問(wèn)題。這里必須說(shuō)明，中國(guó)和美國(guó)房地產(chǎn)交易z*大的不同之處在于：在中國(guó)，人們購(gòu)買的是“不完善住宅”(毛坯房)，而在美國(guó)，開(kāi)發(fā)商交付銷售商的必須是“完整住宅”，即業(yè)已完成了浴室、廚房、地面、墻壁和門窗的裝飾以及房屋粉刷的住宅，這些都是房屋的基本要素。出售毛坯房是違法的，只有完整的住宅才可能得到產(chǎn)權(quán)證(CO)

　　鐘先生：毛先生對(duì)這個(gè)問(wèn)題作了非常好的回答。我想要補(bǔ)充的是房屋內(nèi)部裝修是買者個(gè)人的口味和經(jīng)濟(jì)支付能力的體現(xiàn)。當(dāng)你購(gòu)買一套住宅，同時(shí)也就意味著購(gòu)買了建設(shè)者的建議：墻壁、門窗的顏色和浴室、廚房的構(gòu)造等。毛先生提到美國(guó)法律規(guī)定在交易結(jié)束之前，房屋應(yīng)該在居住條件上達(dá)到買者合意的程度。過(guò)去，建筑商會(huì)提供選擇給買者，現(xiàn)在建筑商們提供更大范圍的選擇，但是收費(fèi)也更高。如果消費(fèi)者提出了要求，幾乎沒(méi)有得不到滿足的。

　　時(shí)副總：現(xiàn)今，中國(guó)的政府主管部門正致力于提高辦事效率，從各方面給從業(yè)者提供一個(gè)更好的環(huán)境。美國(guó)發(fā)展商項(xiàng)目申報(bào)的程序及如何繳納稅費(fèi)?

　　毛先生：由于美國(guó)這個(gè)聯(lián)邦制國(guó)家的法律特點(diǎn)，稅費(fèi)問(wèn)題在不同的州有很大差別。但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中并沒(méi)有特別的(不同于其他商業(yè)過(guò)程的)稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)商們?yōu)榱隧?xiàng)目的進(jìn)行而購(gòu)買各種材料，這種購(gòu)買行為需要繳納營(yíng)業(yè)稅，而這些稅費(fèi)通常會(huì)被加進(jìn)住宅的售價(jià)中。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)則不需要繳納任何附加的稅費(fèi)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商從出售房屋中獲得利潤(rùn)后，他必須向所有人一樣繳納另外的所得稅。

　　鐘先生：在美國(guó)有各種形式的稅費(fèi)。在房地產(chǎn)方面包括各種原料的營(yíng)業(yè)稅、產(chǎn)品購(gòu)買稅、物業(yè)出售稅，所有與這個(gè)全部的開(kāi)發(fā)和交易過(guò)程(從一塊空地到被居民占有的住宅)有關(guān)的人所要求交付的營(yíng)業(yè)稅和建筑商或開(kāi)發(fā)商房屋出售的收益稅覆蓋了這個(gè)過(guò)程的絕大部分。

　　時(shí)副總：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)人對(duì)住宅要求日漸提高，在住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)施的過(guò)程中，住宅部品進(jìn)入了一個(gè)淘汰落后、增加科技含量的階段，這使住宅部品更能充分體現(xiàn)功能性和優(yōu)越性。請(qǐng)二位談?wù)効萍荚诿绹?guó)住宅中的運(yùn)用。

　　鐘先生：美國(guó)的建筑業(yè)在各種貿(mào)易行業(yè)中是非常守舊的。當(dāng)需要在工程中使用某一類技術(shù)時(shí)，他們傾向于使用已經(jīng)實(shí)踐多年的技術(shù)。雖然不是所有新技術(shù)都很昂貴，但是人們總是感覺(jué)新技術(shù)會(huì)很昂貴，因此會(huì)升高房屋的售價(jià)，從而給銷售帶來(lái)難度。新技術(shù)在剛剛開(kāi)始應(yīng)用時(shí)尤其昂貴，但是當(dāng)這種應(yīng)用形成數(shù)量上的規(guī)模，就會(huì)使費(fèi)用降低從而使其技術(shù)變得很有吸引力。然而，既使有些新技術(shù)在開(kāi)始應(yīng)用時(shí)也不是很貴，但美國(guó)建筑界已經(jīng)形成了機(jī)械地拒絕新技術(shù)的心理，而不是給予公平的嘗試機(jī)會(huì)。

　　毛先生：事實(shí)上，在美國(guó)，住宅業(yè)中的新技術(shù)被認(rèn)為是“低科技”，不屬于高科技的范疇。開(kāi)發(fā)商們并不是積極地去采用新技術(shù)，這種現(xiàn)象是這個(gè)自由的市場(chǎng)造成的。不過(guò)我還是可以列出一些有趣的條目給您：

　　●與能源相關(guān)聯(lián)的發(fā)展是很重要的。為了保持熱能，我們改進(jìn)了隔熱方法，使用雙層的門和窗戶，使用電腦激活的溫控裝置。當(dāng)我們不需要風(fēng)或空調(diào)時(shí)，可以隨意關(guān)閉。

　　●乙烯基技術(shù)的運(yùn)用改進(jìn)了我們的地板材料，這使得我們的房屋保持干燥，阻止了濕氣的滲透。

　　●我們的森林資源正在逐步被耗盡，木材變得越來(lái)越貴。因此，我們開(kāi)始使用輕型鋼材來(lái)建筑房屋——像使用木材一樣。一棟需要100株樹(shù)木才能建好的房屋，6輛報(bào)廢汽車的鋼材經(jīng)過(guò)再利用就可以建成。

　　z*后，我想再次表達(dá)我的觀點(diǎn)：銷售“完整住宅”對(duì)于保護(hù)中國(guó)的消費(fèi)者是非常重要的，建議毛坯房的銷售在全國(guó)范圍內(nèi)被停止。

　　時(shí)副總：謝謝你們對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的介紹，你們的真知灼見(jiàn)對(duì)中國(guó)同行們一定會(huì)大有啟發(fā)。